Всеки един договор може да бъде предшестван от предварителен договор. Въпреки това най-често срещаните предварителни договори, са тези, които се изготвят от адвокат имотно право. Окончателните договор, които също се изготвя от адвокат имотно право, има нотариална форма за действителност. Предварителен договор може да бъде обявен за окончателен, при спазване на условията, описани в чл. 362- 364 ГПК.
Каква е целта на предварителния договор?
Целта на всеки предварителен договор е да гарантира финализирането на сделката и за двете страни. По своята същност предварителния договор е взаимно обещание между страните, че ще сключат окончателен договор. Съществена особеност на предварителния договор, е че той съдържа всички важни условия на окончателния договор. Също така, чрез предварителния договор се поемат задължения, и от двете страни, които да служат като гаранция, че ще бъде сключен окончателния договор. Поради голямата значимост на предварителния договор в изключително голям процент от случаите той е изготвен от адвокат имотно право.
Сключване на предварителен договор за покупко-продажба
При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, купувачът на имота дава определена парична сума под формата на капаро. Това капаро служи като гаранция за продавача, а съшо има и обезпечителна функция. Ако купувачът се откаже да закупи недвижимия имот, той губи правото си върху сумата, дадена като капаро. Продавачът задържа сумата като обезпечение за провалената сделка. Интересно е да се отбележи, че ако продавачът се откаже да продава недвижимия имот, той е длъжен да върне капарото на купувача. Продавачът трябва да възстанови сумата в троен размер.
При оптимални условия, страните по предварителния договор, ще сключат окончателен. В уговорения срок всяка страна ще изпълни точно и коректно своите задължения. За съжаление, в практиката не са рядкост случаите, когато една от страните виновно не спази своите обещания и не изпълни поетите задължения. Консултацията с адвокат защита неспазване предварителен договор е първата стъпка, която трябва да направите.
Както Вашия адвокат защита неспазване предварителен договор ще Ви обясни, Вие имате 2 алтернативи. Първата от тях е предявяване на иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен. За да може да се възползвате от тази възможност, договорът трябва да отговаря на условията, описани в чл. 19 ЗЗД.
Втората алтернатива е да развалите предварителния договор и да претендирате обезщетение.
Обявяване предварителен договор за окончателен
Най-често това се наблюдава при сключване на договор за покупко-продажба. И двете страни могат да предявят иск за обявяване предварителен договор за окончателен. Иск за обявяване на предварителен договор за окончателен се предявява пред Районния съд по местонахождението на недвижимия имот. Ако искът бъде уважен, окончателния договор се счита за сключен от момента на влизане в сила на съдебното решение. Купувачът е длъжен в двумесечен срок да внесе цялата сума за недвижимия имот. Ако той не изпълни това условие, продавачът има правото да поиска от съда обезсилване на съдебното решение. Това обезсилване има окончателен характер.
Разваляне на предварителен договор
Тази хипотеза е типична за случаите, когато поради виновното поведение на неизправната страна сключването на окончателен договор е станало безпредметно. Друг пример за разваляне на предварителен договор е, когато сключването на окончателен договор би било неблагоприятно за изправната страна.
Нотариална покана – най-често срещания способ за разваляне на предварителен договор. Съществено условие е, по недвусмислим начин да се установи, че нотариалната покана е била получена от насрещната страна. Тя може да съдържа срок за изпълнение на задължението.
След като е настъпило разваляне на предварителен договор, изправната страна от договора може да потърси обезщетение от насрещната страна. Обезщетение при разваляне на договор може да се търси, ако изправната страна е претърпяла негативни последици – вреди от неизпълнение на предварителен договор. Изправната страна не е длъжна да доказва вредите, ако с подписването на предварителния договор е даден задатък/ е уговорена неустойка.
Ако Ви предстои изготвяне на предварителен договор и се нуждаете от съдействието на адвокат, свържете се с адвокат Славяна Илиева на телефон 0895071410 или чрез контакт формата в сайта.
